¿La situación de las vivienderas en México
afectará a todos?
Para hablar de la afectación que el
comportamiento de las vivienderas más grandes está teniendo y tendrá dentro del
mercado de vivienda del país, debemos comenzar visualizando como participaban
estas vivienderas en el mercado nacional. Más allá de saber que las vivienderas
que cotizan en bolsa llegaron a tener participación cercana al 30% del mercado
de vivienda de interés social en México, es importante que visualicemos el cómo
se daba esta participación.
¿Qué pasaría si uno llegará al
supermercado y en los anaqueles de un pasillo solo se ofreciera una marca de
productos? Y peor aún, qué de esa única marca, solo existieran 10 productos
diferentes con pequeñas diferencias. Para encontrar una marca diferente habría
que cambiarse de pasillo. Esto es muy similar a cómo funcionaba un mercado bajo
un modelo de desarrollo que premiaba los proyectos masivos, la horizontalidad y
la repetición exagerada de productos. En la vivienda de interés social (menor a
los $500,000) la distancia entre un desarrollo y otro era tan grande que
difícilmente un comprador podía hacer comparaciones de más de 3 o 4 desarrollos,
por la sola dificultad de recorrer todos los conjuntos.
Ahora el mercado migrará a un pasillo con
más marcas de productos, mayor tipo de productos y por ende mayor competencia.
El modelo irá migrando a ciudades más compactas que se traducirán en ciudades
más competidas.
Estos cambios no solo afectarán a quien desarrolla,
también se reflejarán en proveedores más competidos, productos más competidos, precios
más competidos, en comercializadores y marketing más competitivo. Veremos
competir a la vivienda usada, con la vivienda nueva en un mismo entorno. Más
diversidad de productos en una misma colonia a pocas cuadras de distancia.
Dentro de los mismos desarrollos de
interés social, ya estamos viendo una competencia entre la vivienda de segundo
uso (muchas de estas viviendas abandonadas) y la vivienda que aún se sigue
desarrollando nueva. Compiten en un mismo conjunto, por precio, por calidad,
por tiempos de entrega menores.
Respecto al comportamiento de precios, ya
durante los últimos meses hemos visto un crecimiento de precios mayor al
observado en los últimos años, por ahora es resultado de una recuperación de la
demanda en el mercado, sin embargo respecto a la oferta, en los sectores de
menores ingresos, tendremos un año de transición y veremos presión de precios
al alza debido a una menor oferta. La política de densificación de zonas
centrales puede ser también un componente que presione el precio de viviendas.
Por el contrario, los sectores medio y residencial están muy activos en cuanto
a la producción de vivienda.
El mercado de vivienda usada está tomando
un papel determinante, compite por un mejor producto y precios. La vivienda de
segundo uso y en especial la de mejores características -ubicación y
mantenimiento- tenderá a crecer sus precios más que la vivienda nueva.
Está claro que el mercado se está haciendo
más competido, los grandes desarrolladores se están haciendo pequeños, los
medianos están tomando relevancia, hay nuevos jugadores como la vivienda de
segundo uso. Dentro de esta coyuntura, la innovación jugará un papel importante
y relevante. El tema esta en cada uno de nosotros, en nuestra participación
dentro de este mercado cambiante, cómo innovamos para adecuarnos a un mercado
cada vez más competido.
